Eigentum, Baurecht und wirtschaftliche Anreize

Eigentum und Rollen

Grund und Gebäude sind rechtlich getrennt. Das Grundstück gehört der Kirche, das Gebäude steht bis Ende 2040 im Baurecht der gemeinnützigen Genossenschaft SGK. Ein Baurecht ist ein eigenes, befristetes dingliches Recht; das Bauwerk ist während der Laufzeit Zugehör dieses Baurechts (§ 6 BauRG). [D1, D4, R1]

Baurechtsvertrag vom 13.06.2007

Rückfall 2040 um 0 Euro

Anreizanalyse: abnehmender Investitionshorizont

Je näher 2040 rückt, desto kürzer kann die SGK von einer großen Sanierung selbst profitieren. Eine 2035 investierte Summe wirkt für sie nur noch fünf Jahre; den verbleibenden Gebäudewert erhält die Pfarrpfründe kostenlos.

Auf der Eigentümerseite fehlt der umgekehrte Anreiz zur Mitfinanzierung: Die Pfarrpfründe trägt bis 2040 keine Erhaltungskosten, erhält 2040 das Gebäude um 0 € und bezieht bis dahin 1 € Baurechtszins pro Jahr. Ihr Risiko liegt erst in der Zeit danach, wenn bis dahin unbehobene Feuchte- und Salzschäden samt Denkmalpflichten (§ 4 DMSG) in ihre Eigentümerphase fallen.

Leerstand als gegenläufiger Anreiz

Nach Angaben eines Mietinteressenten sind drei bis vier Wohnungen wegen Feuchtigkeit derzeit nicht vermietbar (Nutzerangabe, nicht unabhängig geprüft). Als reine Modellrechnung mit der ausgeschriebenen Miete einer Vergleichswohnung (446,73 €/Monat):

Das sind nicht eingehende Bruttovorschreibungen, keine Verluste oder Gewinne. Sie zeigen aber: Ursachenbehebung ist auch vor 2040 kein reiner Kostenblock – Wiedervermietung, Schadenprävention und Werterhalt können sie für die SGK wirtschaftlich sinnvoll machen.

Pfandrechte und Rang (Baurechtseinlage EZ 639)

Rechnerisch 1.102.168 € an Haupt- bzw. Höchstbeträgen – kein aktueller Schuldstand. Tilgungen und Valutierung sind aus dem Grundbuch nicht ersichtlich. Nach § 9 BauRG gehen beim Erlöschen nur gesetzliche Pfand- und Vorzugsrechte unmittelbar auf das Grundstück über; das Schicksal der vertraglichen Hypotheken 2040 ist gesondert zu prüfen. § 7 BauRG (Tilgung bis fünf Jahre vor Erlöschen, hier Ende 2035) bewirkt keine automatische Fälligstellung. [D5, D6, R1]

Wer hat am meisten zu verlieren?

Risikoszenarien

Lösungsoptionen mit gemeinsamem Nutzen

1. Ursachenanalyse der geschädigten Einheiten: verhindert unwirksame kosmetische Reparaturen.
2. Streusalz und Entwässerung prüfen: niedrigschwellige Prävention weiterer Sockelschäden.
3. Bauphasen nach Dringlichkeit: rasche Sicherung, dann substanzgerechte Sanierung mit dem BDA.
4. Sanierungs- und Finanzierungsvereinbarung SGK – Pfarrpfründe: Kosten nach dem Nutzen vor und nach 2040 aufteilen.
5. Baurechtsverlängerung oder neue Nutzungsregelung: verlängert den Amortisationshorizont und beseitigt den Fehlanreiz.
6. Förder- und Sicherheitenprüfung: verfügbare Mittel und Spielraum für Maßnahmen klären.

Vorgeschlagen ist eine vertrauliche Arbeitsrunde aus SGK, Pfarrpfründe bzw. Diözesanverwaltung, sachverständiger Bauphysik und Bundesdenkmalamt; Fördergeber und Bank nur, soweit Finanzierung oder Sicherheiten berührt sind.

Mieter und das Baurechtsende 2040

Das Baurecht endet am 31.12.2040. Daraus folgt nicht automatisch, dass ein unbefristeter Mietvertrag zu diesem Datum endet; ebenso wenig ist der Fortbestand garantiert. Eine einschlägige höchstgerichtliche Leitentscheidung zum WGG-Mietverhältnis beim entschädigungslosen Heimfall wurde nicht gefunden. Offene Fragen an die SGK:

1. Wer wird nach dem Heimfall 2040 Vermieter?
2. Wie bleibt der Kündigungsschutz unbefristeter Mietverträge erhalten?
3. Gibt es Vereinbarungen zwischen SGK und Pfarrpfründe über Mietverträge, Rücklagen und Verwaltung nach 2040?
4. Ist eine Verlängerung oder Neuregelung des Baurechts geplant?

Die eingetragenen Pfandrechte erhöhen die Miete nicht automatisch und begründen keine persönliche Haftung der Mieter.

Quellen dieses Kapitels