Rechtsgrundlagen

Denkmalschutzrecht und Genehmigungsweg sowie die zivilrechtlichen Anspruchsgrundlagen nach dem ABGB.

05Denkmalschutzrecht und Genehmigungsweg

Die Veränderung geschützter Denkmale unterlag bereits 2007 dem Bewilligungsregime des § 5 DMSG. Für die Fassaden- und Sockelsanierung sind der ursprüngliche Bewilligungsbescheid, seine Nebenbestimmungen, die genehmigten Pläne und Materialvorgaben sowie etwaige Änderungsbewilligungen maßgeblich. Die denkmalrechtliche Beurteilung betrifft sowohl die Erhaltung des historischen Erscheinungsbilds als auch den substanzerhaltenden Umgang mit überlieferten Putz- und Mauerwerksoberflächen.

5.1 Gegenstand der Aktenprüfung

Welche Ausführungs- und Materialvorgaben für Fassaden, Innenwände, Sockel und historische Putzflächen enthält der Bewilligungsbescheid von 2007?
Welche Putz-, Farb- und Beschichtungssysteme wurden in Planung und Ausschreibung ausdrücklich beschrieben, und welche wurden tatsächlich verarbeitet?
Welche Leistungen wurden von Bauherr, Planung, örtlicher Bauaufsicht und ausführenden Gewerken freigegeben beziehungsweise abgenommen?
Welche Änderungen, Materialfreigaben, Prüfungen und allfälligen denkmalbehördlichen Nachträge sind aktenkundig?

Die Gegenüberstellung von Bewilligung, Ausschreibung und ausgeführtem Aufbau bildet die Grundlage zur Beurteilung der denkmalrechtlichen Übereinstimmung und der jeweiligen Fachverantwortung.

5.2 VwGH und LVwG

VwGH 18.12.2001, 2001/09/0059: Die Erneuerung historischen Fassadenputzes kann eine denkmalrechtlich bewilligungspflichtige Veränderung sein. Bedeutung für Stuhleckstraße 2: Umfang und Inhalt der Fassadenbewilligung von 2007 sind anhand der Genehmigungsunterlagen zu erfassen. [J5]

LVwG Wien 10.08.2022, VGW-101/007/3831/2022: Denkmalrechtliche Wiederherstellungsmaßnahmen nach Veränderungen an einer geschützten Fassade. Bedeutung: Farb- und Oberflächenbehandlungen sind Gegenstand denkmalrechtlicher Anforderungen; zu prüfen sind Materialvorgaben, Ausführung und behördliche Auflagen. [J6]

06Österreichisches Zivilrecht: Anspruchsgrundlagen

6.1 § 1299 ABGB – Fachgerechte Sorgfalt

„Wer sich zu einem Amte, zu einer Kunst, zu einem Gewerbe oder Handwerke öffentlich bekennet …“ (Auszug) [G2]

§ 1299 ABGB stellt für öffentlich angebotene fachkundige Leistungen auf die Fähigkeiten und Kenntnisse ab, die im jeweiligen Gewerbe objektiv erwartet werden. Bei einer Instandsetzung historischen Mauerwerks sind die fachgerechte Prüfung des Untergrunds und die Auswahl eines geeigneten Putz- und Beschichtungssystems Gegenstand dieser Sorgfaltsanforderung.

6.2 § 1168a ABGB – Warnpflicht

„Mißlingt aber das Werk infolge offenbarer Untauglichkeit des vom Besteller gegebenen Stoffes …“ (Auszug) [G3]

Die Prüf- und Warnpflicht betrifft erkennbare Untauglichkeiten des vorgegebenen Stoffes oder der Anweisung des Bestellers. Für Fassaden- und Malerarbeiten ist zu untersuchen, welche Kenntnisse über die historische Bauweise und Feuchtebeanspruchung bei Annahme und Ausführung des Auftrags bestanden und welche Warnungen beziehungsweise Bedenken schriftlich dokumentiert wurden. OGH 6 Ob 67/19z behandelt den Maßstab der erwartbaren Fachkenntnis. [J3]

6.3 § 933a ABGB – Schadenersatz für Mängel

„Hat der Übergeber den Mangel verschuldet, so kann der Übernehmer auch Schadenersatz fordern.“ [G4]

Für die Aufarbeitung der Sanierung 2007 sind Auftragsverhältnis, Mangel, Pflichtverletzung, Ursachenzusammenhang, Schaden und die vertragliche Stellung der Anspruchsberechtigten zu erfassen.

6.4 § 1489 ABGB – Verjährung

§ 1489 ABGB regelt die Verjährung von Schadenersatzansprüchen. Die dreijährige Kenntnisfrist und die gesetzliche lange Frist verlangen eine Chronologie der Schäden, ihrer fachlichen Ursachenaufklärung und der Kenntnis der jeweils Anspruchsberechtigten. OGH 5 Ob 42/21v und 10 Ob 56/19m behandeln die Bedeutung einer erst später geklärten Schadensursache und früherer Schadenskenntnis. [J1, J2]

Für die Fristenprüfung zeitlich zu ordnen: Erstmanifestation der Schäden, frühere Mängelanzeigen, Sachverständigenberichte, Reparaturaufträge, Protokolle der Hausverwaltung und die Feststellungen vom 6. November 2026.

6.5 Mietrecht

Bei der Vermietung von Top 3 ist der bauliche Zustand auch unter § 1096 ABGB zu beurteilen. Zu erfassen sind konkrete Feuchtebefunde in den Wohnräumen, deren Auswirkungen auf die bedungene Benutzbarkeit und der erforderliche Umfang nachhaltiger Erhaltungsmaßnahmen. Die werkvertraglichen Ansprüche aus 2007 sind gesondert nach Auftraggeber und Vertragspartner zuzuordnen. [G6]